A reforma tributária vai incluir a renda de aluguéis na cobrança da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), além do Imposto de Renda. A mudança começa de forma gradual em 2027 para a CBS e em 2029 para o IBS, e o impacto varia conforme o proprietário seja pessoa física ou jurídica.
Até agora, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%. Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP, explica: “A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”.
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Esses gatilhos exigem duas condições ao mesmo tempo: receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis distintos. Há ainda a regra de que, mesmo sem ultrapassar R$ 240 mil no ano anterior, o locador entra no regime se a receita atingir R$ 288 mil no ano atual. Florence Haret Drago, professora do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários e sócia da área tributária no NHM Advogados, observa que quem não se enquadra nesses critérios continua pagando apenas o IR, sem tributos sobre o consumo. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial”, afirma.
Para pessoas jurídicas — holdings patrimoniais, incorporadoras ou empresas do setor —, a receita de aluguéis passa a ser considerada prestação de serviço e fica sujeita a IBS e CBS. Atualmente, no lucro presumido, a carga efetiva sobre aluguéis varia entre cerca de 11,33% e 14%. No novo regime, a alíquota combinada de IBS/CBS deve ficar entre 25% e 30%. Somada a IRPJ e CSLL, o impacto bruto pode chegar a até 37,38% antes dos créditos. A não cumulatividade plena permite deduzir os tributos pagos ao longo da cadeia, o que especialistas estimam reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais. Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista e sócio do Gaia Silva Gaede Advogados, destaca: “Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”.
As imobiliárias também pagarão IBS/CBS, mas apenas sobre a própria receita — taxa de administração ou comissão de corretagem. “O aluguel em si não é receita da imobiliária, ele apenas transita pelo seu caixa para ser repassado ao proprietário. A base de cálculo do tributo da imobiliária é o serviço que ela presta, não o valor total do aluguel que ela administra”, completa Bushatsky.
Para suavizar o impacto, a reforma prevê redução de 70% na base de cálculo dos novos tributos sobre locação e um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por um regime de transição com alíquota de 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem créditos nem redutor social. Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro; para os não residenciais, vale pelo prazo original. João Pedro Ramos Garcia, sócio do Ballstaedt Gasparino Advogados, avalia que o regime funciona como “válvula de segurança” para contratos antigos. “A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, aponta.
Bushatsky reconhece que a margem líquida dos locadores tende a diminuir e que “Muitos proprietários podem sentir a necessidade de elevar o valor do aluguel para compensar a carga extra”. O repasse, porém, depende das condições do mercado. Inquilinos pessoa jurídica poderão usar créditos do IBS/CBS embutido no aluguel, o que reduz o impacto real sobre o custo da locação.
Com informações do portal g1.
